Le syndic exécute les décisions de l'assemblée, il n'en prend aucune

La copropriété française repose sur une séparation stricte : l’assemblée générale décide, le syndic exécute. Le syndic n’est pas le dirigeant du syndicat des copropriétaires, il en est le mandataire. Cette qualification n’est pas une nuance de vocabulaire : elle détermine ce qu’il peut engager, ce qu’il doit soumettre au vote, et ce dont il répond.

L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énumère ses missions. L’article 18-1 A soumet son contrat à un modèle fixé par décret en Conseil d’État, qui contient aussi la liste des prestations qu’il peut facturer en plus de son forfait. Entre les deux, il ne reste pas beaucoup de place pour l’initiative unilatérale.

Trois formes de syndic

Forme	Qui peut l’exercer	Encadrement	Rémunération
Syndic professionnel	Personne physique ou morale titulaire de la carte professionnelle « gestion immobilière »	Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite Hoguet : carte, garantie financière, assurance de responsabilité civile professionnelle	Forfait annuel contractuel, plus prestations particulières listées par décret
Syndic non professionnel (dit bénévole)	Un copropriétaire de l’immeuble, ou son conjoint ou partenaire de PACS dans les conditions fixées par la loi	Article 17-2 de la loi de 1965 ; dispensé de carte professionnelle	En principe non rémunéré ; remboursement des frais engagés
Syndicat coopératif	Le conseil syndical, dont le président exerce les fonctions de syndic	Article 17-1 de la loi de 1965 ; suppose une décision de l’assemblée et une mention compatible du règlement	Fonctions exercées par un copropriétaire élu

Le choix de la forme est lui-même une décision d’assemblée. La forme coopérative suppose en outre que le règlement de copropriété ne l’écarte pas, et elle transfère au conseil syndical une charge de gestion réelle : elle ne se décide pas comme une simple mesure d’économie.

Le mandat vient de l’assemblée, et d’elle seule

La désignation du syndic relève de la majorité de l’article 25 de la loi de 1965 — majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non — avec la possibilité d’un second vote à la majorité de l’article 24 lorsque le premier a réuni au moins un tiers des voix. Le mécanisme est détaillé dans la note sur les règles de majorité.

Deux conséquences en découlent.

D’abord, la durée du mandat est celle que l’assemblée a votée, dans les limites fixées par le décret du 17 mars 1967. Elle n’est pas indéfinie et ne se renouvelle pas tacitement : à l’échéance, si l’assemblée n’a pas voté, le syndicat se retrouve sans mandataire.

Ensuite, le contrat de syndic soumis au vote doit être joint à la convocation. Un mandat voté sans que le projet de contrat ait été notifié aux copropriétaires avec l’ordre du jour est fragile, pour les raisons exposées dans la note sur la convocation et les délais.

Les missions que la loi impose

L’article 18 de la loi de 1965 ne laisse pas le contenu du mandat à la libre négociation. Le syndic est notamment tenu :

• d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;
• d’administrer l’immeuble, d’en assurer la conservation, la garde et l’entretien, et de faire procéder d’office, en cas d’urgence, aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ;
• de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice ;
• d’établir le budget prévisionnel, de tenir la comptabilité du syndicat selon des règles comptables spécifiques, et de soumettre les comptes à l’approbation de l’assemblée ;
• d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat ;
• de tenir à jour le carnet d’entretien de l’immeuble, conformément à un contenu défini par décret ;
• d’établir et de tenir à jour la fiche synthétique de la copropriété prévue par l’article 8-2 de la loi de 1965 ;
• de procéder à l’immatriculation du syndicat au registre national des copropriétés et d’en actualiser les données.

Ces obligations sont d’ordre public. Un contrat qui prétendrait en écarter une serait, sur ce point, sans effet.

Le forfait, et ce qui sort du forfait

L’article 18-1 A de la loi de 1965 impose une architecture tarifaire en deux blocs.

Le forfait annuel couvre l’ensemble des prestations de gestion courante : tenue de la comptabilité, convocation et tenue de l’assemblée annuelle, appels de fonds, gestion des contrats, archivage courant. Ce qui relève de la gestion courante ne peut pas être refacturé à l’unité.

Les prestations particulières font seules l’objet d’une rémunération complémentaire, pour ce qui ne relève pas de la gestion courante, et leur liste est fixée par décret en Conseil d’État — le même que celui qui contient le contrat type. Une prestation absente de cette liste ne peut pas être facturée en supplément, même si le contrat le prévoit. Le manquement est d’ailleurs sanctionné par une amende administrative, dont l’article 18-1 A fixe le plafond.

Deux postes méritent une attention particulière au moment de comparer des offres. Les honoraires afférents aux travaux votés par l’assemblée sont exprimés en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon leur importance, et votés à la même majorité que les travaux eux-mêmes. Et les frais de recouvrement d’impayés relèvent de l’article 10-1 de la loi de 1965, qui permet d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat — mise en demeure, relance, prise d’hypothèque — et non au syndicat tout entier.

Le syndic professionnel doit par ailleurs remettre une fiche d’information standardisée sur les prix et les prestations, dont le modèle est fixé par arrêté, ce qui rend les offres comparables poste par poste plutôt que sur le seul montant du forfait.

Le compte bancaire séparé

L’article 18 de la loi de 1965 impose au syndic d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. Le syndic n’a pas la libre disposition de ce compte : il en est le gestionnaire, pas le titulaire. L’assemblée peut décider, à la majorité de l’article 25, que le compte sera ouvert dans un autre établissement que celui retenu par le syndic.

Un point mérite d’être corrigé, parce que beaucoup de pages en ligne le donnent encore comme le droit en vigueur : il n’existe plus de dispense de compte séparé. La dérogation que l’assemblée pouvait voter dans les petites copropriétés a été supprimée par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024. Un contrat qui la stipulerait encore est, sur ce point, sans effet.

Le même article 18 impose par ailleurs au syndic professionnel de proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble, sauf décision contraire de l’assemblée générale. C’est un droit de consultation permanent, distinct des pièces notifiées avec la convocation.

Ce que le syndic ne peut pas faire seul

La limite la plus structurante tient à la dépense. Le syndic ne peut engager le syndicat que dans le cadre du budget prévisionnel voté et des décisions de l’assemblée. Une dépense hors budget non votée est irrégulière, quelle qu’en soit l’utilité apparente.

L’exception est l’urgence. En cas d’urgence, le syndic fait procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble — et il doit alors convoquer immédiatement une assemblée générale pour faire ratifier sa décision et voter le financement. L’urgence légitime l’action, pas le silence qui suivrait.

Trois autres bornes sont fréquentes : le syndic ne peut pas modifier la répartition des charges, matière réservée à l’assemblée dans les conditions de l’article 11 et détaillée dans la note sur la répartition des charges ; il ne peut pas décider seul d’un contentieux dépassant les actes conservatoires ; et il ne peut pas être mandataire d’un copropriétaire à l’assemblée, non plus que son conjoint ou ses préposés.

Le conseil syndical contrôle

L’article 21 de la loi de 1965 confie au conseil syndical une double mission : assister le syndic et contrôler sa gestion. Le conseil ne décide pas, mais il dispose d’un droit de communication étendu sur les pièces et documents du syndicat, et l’assemblée fixe le montant des marchés et contrats au-delà duquel son avis est obligatoire.

Le même article met à sa charge la mise en concurrence de plusieurs projets de contrat avant toute assemblée appelée à désigner un syndic professionnel, examinée dans la note sur le changement de syndic.

Où vérifier

Le statut, les missions et la rémunération du syndic figurent aux articles 10-1, 17, 17-1, 17-2, 18, 18-1 A, 18-2 et 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, complétés par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Le contrat type de syndic, la liste des prestations particulières et le contenu du carnet d’entretien relèvent de décrets d’application auxquels ces articles renvoient : relevez leur référence exacte sur la page Légifrance de l’article concerné plutôt que dans une synthèse. L’exercice professionnel est encadré par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite Hoguet.

Le cadre a été modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite ALUR, la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite ELAN, l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 applicable depuis le 1er juin 2020, puis la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 relative à l’habitat dégradé, qui a réécrit les articles 18, 18-2 et 20. C’est cette dernière qui a supprimé la dispense de compte séparé et raccourci les délais de passation : les seuils et obligations évoqués ci-dessus se vérifient donc dans la version en vigueur à la date qui vous intéresse.

L’ANIL publie des fiches d’information gratuites sur le contrat de syndic, et l’ARC met à disposition des conseils syndicaux des analyses détaillées du contrat type et de ses annexes.

Page mise à jour le 19 septembre 2026, après relecture des articles cités dans leur version en vigueur. Information générale ; aucune situation particulière n’est examinée et aucun professionnel n’est recommandé.