Articles 24, 25 et 26 : la carte des majorités en copropriété

Une décision votée sous la mauvaise majorité est annulable. Voici quelle règle s'applique à quoi, et ce qui se vérifie avant l'assemblée plutôt qu'après.

En copropriété, la majorité applicable ne se choisit pas : elle dépend de la nature de la décision. Se tromper d’article n’est pas une erreur de forme sans conséquence — la décision devient contestable dans le délai qui suit la notification du procès-verbal, et un vote acquis en séance peut disparaître plusieurs mois plus tard.

Ce qu’on compte, et ce n’est pas des têtes

Première source de malentendu : en assemblée générale, on ne compte pas les copropriétaires, on compte des voix. Chaque lot dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part de parties communes, exprimée en tantièmes. Le propriétaire d’un grand appartement pèse donc plus que celui d’un studio, et deux personnes peuvent représenter à elles seules la majorité d’une petite copropriété.

Une exception mérite d’être connue : lorsqu’un copropriétaire détient une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. Le mécanisme figure au premier alinéa de l’article 22 de la loi de 1965 et évite qu’un propriétaire majoritaire décide seul de tout.

Le même article plafonne les mandats : un mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote, sauf si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat. Le syndic, son conjoint, ses parents et alliés et ses préposés ne peuvent ni présider l’assemblée, ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.

Les quatre régimes de vote

Règle	Ce qu’elle compte	Exemples de décisions
Article 24	Majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance	Approbation des comptes, budget prévisionnel, travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, travaux d’accessibilité
Article 25	Majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non	Désignation et révocation du syndic, travaux d’économie d’énergie, autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes
Article 25-1	Second vote à l’article 24 si le premier a réuni au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires	Passerelle, utilisable dans la même assemblée
Article 26	Double majorité : majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix	Modification du règlement quant à la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, actes d’acquisition immobilière

La différence entre l’article 24 et l’article 25 est celle qui se joue le plus souvent : le premier compte les présents, le second compte tout le monde. Une assemblée peu fréquentée peut donc adopter sans peine une décision de l’article 24 et échouer sur une décision de l’article 25 alors que personne n’a voté contre. L’absentéisme ne bloque pas les décisions courantes ; il bloque les décisions structurantes.

Le remplacement des fenêtres montre bien où passe la ligne. Dans beaucoup d’immeubles, les menuiseries sont rangées parmi les parties privatives, mais elles dessinent la façade, et le règlement de copropriété en fixe souvent l’aspect, parfois la teinte ou le matériau. Un remplacement strictement à l’identique n’affecte pas l’aspect extérieur. Un changement de modèle qui le modifie relève en revanche de l’autorisation de travaux privatifs votée à l’article 25 : la demande s’inscrit à l’ordre du jour, avec un descriptif assez précis pour que l’assemblée sache ce qu’elle autorise. Le choix technique, lui, ne regarde pas l’assemblée, et un tour d’horizon des matériaux, prix et aides pour remplacer ses fenêtres aide à rédiger ce descriptif en connaissance de cause. Lorsque le règlement classe les fenêtres parmi les parties communes, la question change de nature : le remplacement devient une décision du syndicat, et non plus une autorisation donnée à un copropriétaire.

L’article 26 est encore plus exigeant, parce qu’il ajoute un décompte par tête au décompte par voix. Il faut à la fois plus de la moitié des copropriétaires et une large majorité des tantièmes. Une copropriété où quelques gros lots détiennent l’essentiel des voix peut réunir les deux tiers sans réunir la majorité des personnes, et la décision échoue.

Au-delà de l’article 26, certaines décisions relèvent encore de l’unanimité, et l’article les désigne lui-même. L’assemblée ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives. Elle ne peut décider qu’à l’unanimité l’aliénation des parties communes nécessaires au respect de la destination de l’immeuble, ni modifier les stipulations du règlement relatives à cette destination. La répartition des charges obéit à la même logique : l’article 11 la soumet en principe à l’unanimité.

La passerelle de l’article 25-1

Quand une décision qui exigeait la majorité des voix de tous les copropriétaires — en application de l’article 25 ou d’une autre disposition — recueille au moins un tiers de ces voix sans atteindre la majorité requise, la même assemblée se prononce immédiatement à la majorité de l’article 24 en procédant à un second vote. La rédaction est impérative : le second vote n’est pas une faveur accordée au demandeur, c’est la suite normale de la séance dès que le tiers est atteint.

En dessous d’un tiers, la passerelle ne joue pas. Une seule exception, ajoutée par la loi du 9 avril 2024 relative à l’habitat dégradé : lorsque la résolution portait sur des travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois sur un projet identique peut statuer à la majorité de l’article 24. Hors ce cas, il faut reprendre le cycle complet, avec ses délais et ses frais.

Il n’existe plus de passerelle pour les décisions de l’article 26. L’ordonnance du 30 octobre 2019, applicable depuis le 1er juin 2020, a supprimé le second vote à la majorité de l’article 25 qui figurait auparavant dans cet article. Les analyses antérieures à cette date le mentionnent encore, et c’est l’une des erreurs les plus fréquemment recopiées : une décision de l’article 26 qui n’atteint pas la double majorité échoue, sans repêchage en séance.

L’ordre du jour, verrou qu’on oublie

Une question qui ne figure pas à l’ordre du jour ne peut pas être votée. Ce n’est pas une formalité contournable : l’assemblée ne délibère valablement que sur ce qui a été annoncé aux copropriétaires avec la convocation, accompagné des documents nécessaires à la décision.

Conséquence pratique : une résolution ajoutée en séance, même par accord apparent de tous les présents, reste fragile. La bonne réponse est de la reporter à l’assemblée suivante ou de demander son inscription au syndic dans les formes, plutôt que de la voter et d’espérer que personne ne la conteste.

Le vote par correspondance

Depuis la réforme entrée en vigueur en 2019, un copropriétaire peut voter par correspondance à l’aide d’un formulaire adressé au syndic avant l’assemblée. Ces votes comptent dans le décompte des présents et représentés, ce qui change concrètement les équilibres sur les décisions de l’article 24.

Un point de vigilance revient souvent, et le texte le tranche sans ambiguïté : si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution (article 17-1 A). Il sort donc du décompte des voix exprimées de l’article 24, et il récupère par là même la qualité qui lui ouvre l’action en annulation.

Une majorité qui a changé en 2025

La carte n’est pas figée. La loi du 16 juin 2025 visant à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements a ajouté à l’article 24 la modification de la répartition des charges rendue nécessaire par un changement de destination de parties privatives vers l’habitation, et à l’article 25 celle rendue nécessaire par un changement d’usage. Autrement dit, deux modifications de clé de répartition qui relevaient du principe d’unanimité de l’article 11 se votent désormais à une majorité accessible, dans ces cas précis et dans eux seuls.

C’est la raison pour laquelle la liste des décisions attachées à chaque article se relit à la source : elle bouge à chaque réforme, alors que les seuils de majorité, eux, bougent peu.

Ce qui rend une décision contestable

Le vote sous une majorité moins exigeante que celle prévue par la loi est un motif d’annulation classique, au même titre que le défaut de convocation régulière, l’absence de document annexé ou la délibération hors ordre du jour.

L’action est ouverte aux copropriétaires opposants ou défaillants — pas à ceux qui ont voté pour — dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Passé ce délai, la décision est définitive, même irrégulière. C’est pourquoi la vérification se fait à réception du procès-verbal, pas six mois plus tard quand les travaux commencent.

Ce qu’il faut vérifier avant l’assemblée

La convocation a-t-elle été envoyée dans les formes et le délai prévus ?
Chaque résolution porte-t-elle la mention de la majorité applicable ?
Les documents nécessaires à chaque décision sont-ils bien joints ?
Les résolutions qui relèvent de l’article 25 sont-elles identifiées comme telles, avec la passerelle prévue en cas d’échec ?

Ces quatre questions se posent avant la séance, où elles coûtent un courrier au syndic. Après la séance, elles coûtent une procédure.

Où vérifier

Les règles ci-dessus figurent aux articles 22, 24, 25, 25-1 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, consultables sur Légifrance dans leur version en vigueur. Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précise les modalités de convocation, l’ordre du jour et la tenue de l’assemblée. Le délai de contestation et la suspension des travaux figurent à l’article 42 de la loi.

Les quatre textes qui commandent l’état actuel de ces articles, dans l’ordre : l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, applicable depuis le 1er juin 2020, qui a refondu le chapitre de l’assemblée générale et supprimé la passerelle de l’article 26 ; la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 relative à l’habitat dégradé, qui a réécrit l’article 25-1 ; la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, qui a ajouté au d de l’article 26 la question des meublés de tourisme ; et la loi n° 2025-541 du 16 juin 2025, qui a modifié les articles 24 et 25.

Vérifiez systématiquement la version applicable à la date de votre assemblée, et non la version courante au moment où vous lisez. L’ANIL et l’ARC publient par ailleurs des fiches pratiques à jour, utiles pour recouper.

Page mise à jour le 19 septembre 2026, après relecture des articles cités dans leur version en vigueur. Information générale sur le droit de la copropriété ; aucune situation particulière n’y est examinée.