Le changement de syndic se joue à l'ordre du jour, pas en séance

Changer de syndic n’est pas une décision difficile à obtenir : elle relève d’une majorité accessible. Ce qui échoue, dans la majorité des tentatives, c’est la préparation. Une copropriété mécontente arrive en assemblée sans contrat concurrent joint à la convocation, sans résolution correctement libellée, parfois sans avoir vérifié la date d’échéance du mandat en cours — et repart avec le même syndic pour un an.

L’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 fixent une procédure dont chaque étape se prépare des semaines avant la séance.

La mise en concurrence précède chaque désignation

L’article 21 de la loi de 1965 charge le conseil syndical de mettre en concurrence plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de l’assemblée appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel.

Trois points sont régulièrement mal lus.

D’abord la périodicité — et c’est l’erreur la plus répandue. On lit encore partout que la mise en concurrence serait triennale. Elle l’a été, sous l’empire du droit antérieur, où l’article 21 attachait l’obligation à un rendez-vous tous les trois ans plutôt qu’à chaque désignation. L’ordonnance du 30 octobre 2019, applicable depuis le 1er juin 2020, a supprimé cette périodicité : l’expression « tous les trois ans » ne figure plus dans le texte. La mise en concurrence se rattache de nouveau à l’assemblée qui désigne, et non au calendrier.

Ensuite, ce n’est pas une faculté ouverte aux copropriétaires mécontents : c’est une mission confiée au conseil syndical, indépendante de toute insatisfaction. Une copropriété satisfaite de son syndic y est également tenue — et une copropriété qui a choisi un syndic non professionnel ou la forme coopérative sort, elle, du champ du texte.

Enfin, l’assemblée peut dispenser le conseil syndical de cette mise en concurrence, par une décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Cette dispense se décide en assemblée, sur une question inscrite à l’ordre du jour ; elle ne se présume pas du silence des exercices précédents.

Un conseil syndical qui ne dispose pas d’un point de comparaison peut commencer par une lecture des offres du marché — les plateformes de mise en relation permettent de comparer les offres de syndics en ligne sur le forfait annuel et sur les prestations facturées en supplément — avant de solliciter des projets de contrat formels auprès des cabinets retenus. Cette étape n’a d’utilité que si elle débouche sur des projets de contrat comparables, poste par poste, et non sur des devis d’appel.

Trois voies, trois régimes

Voie	Ce qui se passe	Majorité	Effet
Non-renouvellement	Le mandat arrive à son terme et l’assemblée désigne un autre syndic	Article 25, avec passerelle possible vers l’article 24	Le nouveau mandat prend effet à la date votée
Révocation en cours de mandat	L’assemblée met fin au mandat avant son terme	Article 25, avec passerelle possible vers l’article 24	Suppose un motif légitime ; à défaut, le syndicat s’expose à une demande d’indemnisation
Désignation judiciaire	Le syndicat se retrouve sans syndic	Décision du président du tribunal judiciaire	Un administrateur provisoire est désigné à la demande d’un copropriétaire

La distinction entre non-renouvellement et révocation est la plus importante en pratique. Laisser un mandat arriver à son terme et voter la désignation d’un autre cabinet ne suppose aucune justification : le syndicat n’a pas à motiver son choix. Révoquer un syndic en cours de mandat est une rupture de contrat, qui suppose un motif légitime — manquements caractérisés à ses obligations légales ou contractuelles — et qui doit être inscrite comme telle à l’ordre du jour.

La troisième voie n’est pas un choix mais une conséquence. À défaut de nomination du syndic par l’assemblée, le président du tribunal judiciaire, saisi par un copropriétaire, désigne un administrateur provisoire chargé notamment de convoquer l’assemblée en vue de désigner un syndic. Le décret du 17 mars 1967 organise cette procédure. Il n’existe aucun mandat tacite en copropriété : un syndic dont le mandat est expiré n’a plus qualité pour convoquer, encaisser ou engager le syndicat.

Inscrire la question, joindre le contrat

C’est l’étape sur laquelle échouent la plupart des changements de syndic.

Le décret du 17 mars 1967 impose de notifier, en même temps que l’ordre du jour, le projet de contrat de syndic soumis au vote. Une résolution du type « désignation d’un nouveau syndic » sans projet de contrat annexé est irrégulière : les copropriétaires absents ne peuvent pas voter par correspondance ou donner mandat en connaissance de cause.

Un ordre du jour bien construit comporte donc, sur ce sujet, plusieurs résolutions distinctes et numérotées : une par candidat, chacune renvoyant au projet de contrat correspondant, avec sa durée et sa rémunération forfaitaire. L’assemblée vote résolution par résolution ; la première qui recueille la majorité requise emporte désignation, les suivantes deviennent sans objet.

Tout copropriétaire peut faire inscrire une telle question en la notifiant au syndic en exercice, dans les conditions rappelées dans la note sur la convocation et les délais. Le syndic n’a pas le pouvoir d’écarter une question qui relève de la compétence de l’assemblée, y compris lorsqu’elle porte sur son propre remplacement.

Le vote relève de l’article 25

La désignation du syndic se vote à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965 : la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Si la résolution recueille au moins un tiers de ces voix sans atteindre la majorité, l’assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24, qui ne compte plus que les voix exprimées. Le mécanisme complet est exposé dans la note sur les règles de majorité.

Cette passerelle explique pourquoi la participation compte davantage que la conviction : dans une assemblée peu fréquentée, une résolution soutenue par tous les présents peut ne pas atteindre le tiers requis pour ouvrir le second vote.

Comparer des contrats, pas des forfaits

Le forfait annuel n’est pas le prix du syndic. L’article 18-1 A de la loi de 1965 impose une architecture en deux blocs — un forfait couvrant la gestion courante, et des prestations particulières dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État — et c’est le second bloc qui creuse l’écart entre deux offres d’apparence proche.

Quatre postes méritent d’être lus ligne à ligne dans chaque projet de contrat :

• les honoraires de travaux, exprimés en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon leur importance, et votés par l’assemblée en même temps que les travaux ;
• les frais de recouvrement des impayés, dont l’article 10-1 de la loi de 1965 détermine ceux qui sont imputables au seul copropriétaire défaillant ;
• les prestations liées à la mutation d’un lot, examinées dans la note sur les documents obligatoires à la vente ;
• la durée du mandat et sa date de prise d’effet, qui commandent la date de la prochaine mise en concurrence.

Le syndic professionnel doit remettre une fiche d’information standardisée sur ses prix et prestations, dont le modèle est fixé par arrêté : c’est le document qui rend deux offres réellement comparables.

La passation des archives est encadrée par des délais

Le changement effectif ne se joue pas le soir de l’assemblée mais dans les mois qui suivent. L’article 18-2 de la loi de 1965 organise la transmission en trois temps à compter de la cessation des fonctions de l’ancien syndic. La loi du 9 avril 2024 relative à l’habitat dégradé en a resserré le calendrier : les délais ci-dessous ne sont pas ceux que décrivent les pages antérieures à cette date.

• quinze jours pour remettre au nouveau syndic la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque ;
• un mois pour l’ensemble des documents et archives du syndicat, y compris, le cas échéant, les documents dématérialisés — il n’existe plus de délai distinct de trois mois pour ces derniers ;
• deux mois après l’expiration du délai précédent pour l’état des comptes des copropriétaires et celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Le même article prévoit que le nouveau syndic, ou le président du conseil syndical, peut mettre en demeure l’ancien syndic et, à défaut d’exécution, saisir le tribunal judiciaire en référé pour obtenir sous astreinte la remise des pièces et le versement des intérêts. Une copropriété qui change de syndic a donc intérêt à faire figurer au procès-verbal la date exacte de prise d’effet du nouveau mandat : c’est elle qui fait courir ces trois délais.

Où vérifier

La procédure repose sur les articles 17, 18-1 A, 18-2, 21, 25 et 25-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et sur le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dont l’article 11 fixe les documents à notifier avec la convocation et qui organise la désignation d’un administrateur provisoire à défaut de syndic. Le contrat type et la liste des prestations particulières relèvent d’un décret en Conseil d’État auquel renvoie l’article 18-1 A. Ces textes se consultent sur Légifrance dans leur version en vigueur.

Deux points de chronologie à retenir avant de recopier une analyse trouvée en ligne. L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, applicable depuis le 1er juin 2020, a refondu la procédure d’assemblée et supprimé la périodicité triennale de la mise en concurrence introduite par la loi du 6 août 2015. La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 relative à l’habitat dégradé a réécrit l’article 18-2, donc les délais de passation des archives. Vérifiez la version applicable à la date de l’assemblée concernée.

L’ANIL publie une fiche sur le contrat de syndic et la mise en concurrence, et l’ARC diffuse à destination des conseils syndicaux des grilles de lecture du contrat type. Cette page décrit une procédure générale ; elle n’analyse aucune situation particulière et ne recommande aucun cabinet.

Page mise à jour le 19 septembre 2026, après relecture des articles cités dans leur version en vigueur.